Deducción por vivienda habitual: Qué significa, requisitos y cuándo se pierde

Deducción por vivienda habitual

¿Has comprado una vivienda antes de 2013? Es posible que tengas derecho a la deducción por vivienda habitual en la renta.

Esta deducción te permite desgravar el 15% del dinero que has pagado por tu casa

Pero ¿sabes qué significa vivienda habitual y qué requisitos debes cumplir para tener derecho a esta deducción? ¿Y qué pasa si pierdes la vivienda habitual o la alquilas o vendes? En este post te lo explicamos.

Qué significa el concepto de vivienda habitual

La vivienda habitual es aquella en la que resides de forma habitual y permanente durante al menos tres años desde su adquisición o rehabilitación. También se considera vivienda habitual si falleces antes de ese plazo o si cambias de casa por motivos laborales, matrimoniales, discapacidad o dependencia.

  • No es necesario que la vivienda habitual sea la única que tengas, pero sí que sea la que uses con más frecuencia.
  • Tampoco es necesario que sea de tu propiedad, puede ser alquilada o cedida por un familiar, siempre que puedas acreditar tu residencia en ella.

Asimismo, no se exige un empadronamiento, pero sí que la vivienda sea habitable y esté a disposición del contribuyente. Si no estás seguro de cumplir con estas condiciones, un bróker hipotecario puede serte de ayuda.

cuando se pierde la deducción por vivienda habitual

Requisitos para tener la deducción por vivienda habitual

Para poder aplicar la deducción en tu declaración de la renta, debes cumplir los siguientes requisitos en la deducción de vivienda habitual:

  • Haber adquirido o rehabilitado la vivienda antes del 1 de enero de 2013, o haber pagado cantidades para su construcción antes de esa fecha y haber terminado las obras antes del 1 de enero de 2017.
  • Haber practicado la deducción por vivienda habitual en algún año anterior a 2013, salvo que no pudieras hacerlo por haber invertido más dinero en viviendas anteriores.
  • Haber destinado las cantidades pagadas a la adquisición, construcción, rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual. No se incluyen los gastos de conservación y mantenimiento.
  • Haber financiado la inversión con hipoteca o cualquier otro tipo de préstamo.

Si no cumples los requisitos, pero quieres conseguir un préstamo hipotecario, sigue estos trucos para que te concedan la hipoteca.

Cuándo se pierde la deducción por vivienda habitual

cuánto es la deducción por vivienda habitual

Puedes perder el derecho a la deducción cuando deja de ser vivienda habitual si se dan alguna de estas situaciones:

  • Dejas de usar la vivienda como residencia habitual antes de los tres años desde su adquisición o rehabilitación.
  • Alquilas total o parcialmente la vivienda a otra persona.
  • Transmites la propiedad de la vivienda por cualquier motivo (venta, donación, herencia, etc.).
  • Cambias tu residencia fiscal a otro país.

En estos casos, tendrás que devolver a Hacienda las deducciones por vivienda habitual, con sus correspondientes intereses de demora.

La forma de hacerlo es incluir en tu declaración del año en que se produzca el cambio una cantidad negativa equivalente al total de las deducciones practicadas.

Cómo tributa el alquiler de tu vivienda habitual

Si decides alquilar tu vivienda habitual, ya sea total o parcialmente, perderás el derecho a la deducción por esa vivienda. Además, tendrás que declarar los ingresos que obtengas por el alquiler como rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, podrás beneficiarte de una reducción del 60% sobre los ingresos netos obtenidos por el alquiler, siempre que el inquilino tenga entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o actividades económicas superiores al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

También podrás deducirte los gastos necesarios para obtener los ingresos, como los intereses del préstamo hipotecario, las ayudas en la hipoteca, los impuestos y tasas locales (IBI, basuras, etc.), los gastos de comunidad, los seguros, las reparaciones y el mantenimiento.

Vender una casa con la deducción de vivienda habitual

Si vendes una casa por la que te hayas deducido por vivienda habitual, tendrás que tener en cuenta dos aspectos: la posible pérdida de la deducción y la tributación de la ganancia o pérdida patrimonial.

Pérdida de la deducción

  • Si vendes la vivienda desde su adquisición o rehabilitación, tendrás que devolver las deducciones practicadas, como hemos visto antes.

Además, otra situación que puede afectar a la deducción por vivienda habitual es cuando se produce la venta de la casa. En este caso, hay que distinguir entre dos escenarios:

  • Si vendes la casa antes de tres años desde que la adquiriste o terminaste las obras, se entiende que no era tu vivienda habitual y tendrás que devolver las deducciones que hayas practicado, con sus correspondientes intereses de demora.
  • Si vendes la casa después de tres años desde que la adquiriste o terminaste las obras, no tendrás que devolver las deducciones, siempre que reinviertas el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años desde la venta. Si no reinviertes todo el importe o lo haces fuera del plazo establecido, tendrás que tributar por la parte proporcional no reinvertida o reinvertida fuera de plazo.

Tributación de la ganancia o pérdida patrimonial

  • La diferencia entre el valor de transmisión (lo que recibes por la venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste por la compra) se considera una ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la base del ahorro.
  • Si obtienes una ganancia, podrás exentarla total o parcialmente si reinviertes el importe obtenido en la compra o construcción de otra vivienda habitual en el plazo de dos años antes o después de la venta.
  • Si obtienes una pérdida, podrás compensarla con otras ganancias patrimoniales o con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario.

En cualquier caso, dejarás de aplicar la deducción por vivienda habitual desde el momento en que vendas la casa. Te interesará saber que puedes pedir otra hipoteca aun sin ahorros, así no tienes que vender la casa.

desgravación por vivienda habitual

Cuanto es la deducción por vivienda habitual

La deducción por vivienda habitual consiste en aplicar un porcentaje del 15% sobre las cantidades destinadas a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con un límite máximo de 9.040 euros anuales.

Esto significa que el importe máximo de la deducción es de 1.356 euros al año.

Las cantidades que se pueden deducir incluyen tanto el capital como los intereses de la hipoteca, así como los gastos y tributos derivados de la compra o rehabilitación de la vivienda, como el IVA, el ITP, el AJD o las comisiones bancarias. Si no sabes como reclamar los gastos de tu hipoteca, aquí te ayudamos.

Se puede realizar la desgravación por vivienda habitual a partir de las sumas comprometidas durante el período:

como se calcula la deducción por vivienda habitual
  • Para inversiones en la adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda principal, el límite es de 9.040 € anuales. Este límite es único para todas las inversiones mencionadas y se aplica de igual manera para declaraciones conjuntas.
  • Para gastos relacionados con obras e instalaciones para adaptar la vivienda principal del contribuyente debido a la discapacidad, el límite es de 12.080 € al año. Este límite es independiente del límite de 9.040 € establecido para otras inversiones en la vivienda principal. También se aplica de igual manera para declaraciones conjuntas.

En ambos casos, cualquier cantidad invertida que exceda estos límites no puede ser transferida a ejercicios fiscales posteriores.

Los contribuyentes que reúnan los requisitos para la deducción por inversión en la vivienda principal están obligados a presentar declaración de IRPF, independientemente de su deseo de ejercer este derecho.

¿Cómo se calcula la deducción por vivienda habitual?

Para calcular la deducción, debes sumar todas las cantidades que hayas pagado durante el año por estos conceptos y aplicarles el 15%. Si el resultado supera los 9.040 euros, debes limitarlo a esa cantidad. Si el resultado es inferior, puedes deducirte esa cantidad íntegra.

Ejemplo de deducción por vivienda habitual:

Supongamos que compraste tu vivienda habitual en 2010 y que durante el año 2020 has pagado 6.000 euros de capital y 2.000 euros de intereses por tu hipoteca, además de 500 euros de gastos bancarios. La suma total es de 8.500 euros, por lo que puedes aplicar la deducción sobre esa cantidad. El cálculo sería el siguiente:

8.500 x 15% = 1.275 euros

Este sería el importe de tu deducción por vivienda habitual en tu declaración de la renta. Recuerda que si ya has pagado el préstamo hipotecario tienes que saber como cancelar la hipoteca.

¿Qué documentación debes presentar para justificar la deducción por vivienda habitual?

documentación deducción por vivienda

Para poder aplicar la deducción por vivienda habitual, debes presentar los siguientes documentos:

  • La escritura pública de compra o rehabilitación de la vivienda habitual, donde conste la fecha y el importe de la operación.
  • El certificado bancario que acredite las cantidades pagadas durante el año por el préstamo hipotecario, desglosando el capital y los intereses.
  • Los justificantes de pago de los gastos e impuestos derivados de la compra o rehabilitación de la vivienda, como las facturas del IVA, el ITP, el AJD o las comisiones bancarias.

Estos documentos deben conservarse durante el plazo de prescripción del IRPF, que es de cuatro años desde que finaliza el plazo para presentar la declaración.

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