Cuándo amortizar la hipoteca ¿Merece la pena?
El Euríbor no da tregua. Rozando el 4% y con las expectativas de que el BCE suba de nuevo los tipos en la reunión de junio, la previsión es que, al menos por el momento, el índice continúe al alza. Y esto no es precisamente una buena noticia para los que tengan hipoteca variable, o los que estén pensando en comprar una vivienda en estos momentos.
Pero, ¿qué podemos hacer para evitar que nos aumente la cuota? Muchos buscan alternativas en su entidad o en otros bancos para cambiar las condiciones de su hipoteca a fijas. Sin embargo, con el aumento de la demanda, esta opción también se ha encarecido mucho. Por ello, muchos expertos recomiendan amortizar hipoteca.
La amortización consiste en adelantar dinero al banco para reducir nuestra deuda. De esta forma, el capital pendiente de pagar pasa a ser menos, por lo que el porcentaje de intereses también se reduce, haciendo que la subida del Euríbor afecte menos a nuestra cuota.
La duda está en si merece la pena amortizar la hipoteca y cuándo conviene hacerlo.
Cómo funciona la amortización de hipoteca
Amortizar no es otra cosa que devolverle al banco la deuda que tenemos pendiente, por lo que ya lo hacemos mensualmente al pagar la cuota de la hipoteca.
No obstante, cuando hablamos de si merece la pena amortizar la hipoteca, nos estamos refiriendo a lo que se conoce como “amortización anticipada”. Se trata de adelantar una parte del pago de la deuda para reducir el importe de las cuotas o bien la cantidad de tiempo pendiente.
La amortización puede ser de dos clases:
- Amortización parcial: consiste en adelantar una parte de la deuda pendiente. Cuando se realiza dicho adelanto, el cliente puede elegir entre reducir la cuantía de la cuota mensual, o reducir el tiempo que le queda de pagar la hipoteca.
La entidad bancaria puede cobrar una comisión por esta operación, conocida como comisión por amortización anticipada (CAA). Hasta el año 2007, la comisión se consideraba abusiva, y se establecieron ciertos límites al respecto unos años después. Ahora, suele aplicarse un 0,15% los 5 primeros años, o un 0,25% los 3 primeros.
Pero, en estos momentos, se encuentra en vigor una medida decretada por Gobierno que impide cobrar comisión por amortización anticipada, norma que está vigente desde el 22 de noviembre de 2022 y continuará hasta el 31 de diciembre de 2023.
- Amortización total: esta consiste en cancelar la deuda pendiente. En este caso, los bancos siempre cobran una comisión, que también está limitada al 0,50% los cinco primeros años y el 0,25% a partir del sexto. La cancelación de la hipoteca implica además los gastos de notaría y registro, además de la gestoría en caso de contratarla.
¿Cuándo es mejor amortizar hipoteca?
En España, las hipotecas se rigen por el llamado sistema francés, que consiste en pagar más intereses durante los primeros años, y que estos se vayan reduciendo progresivamente a medida que pase el tiempo.
Por ese motivo, cuando conviene amortizar hipoteca, es durante los primeros años del préstamo. Al hacer un adelanto en este periodo, la cantidad de intereses que se abona es mayor, lo que permite ahorrar más dinero.
En la actualidad, teniendo presente que la tendencia del Euríbor sigue al alza, es previsible que dentro de unos meses los intereses sean mayores, por lo que cuanto más esperemos para amortizar hipoteca, más se encarecerá esta.
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Dependiendo del capital y tiempo que tengas pendiente, una amortización ahora supondría adelantar más intereses y, por lo tanto, la subida del Euríbor tendría un impacto menor en tu cuota mensual. En este sentido, sí podemos afirmar que merece la pena amortizar hipoteca.
¿Cuánto puedo amortizar de hipoteca al año?
Se trata de una pregunta bastante común, ya que entre los clientes existe la creencia de que las entidades bancarias establecen un límite al año de adelanto de capital. Sin embargo, esto no es así.
En un principio, no hay ningún límite, puesto que el cliente puede adelantar capital tantas veces como quiera a lo largo de la vida del préstamo. El único inconveniente para ello podría ser la comisión por amortización anticipada, pero dado que actualmente está prohibida, se puede amortizar tanta hipoteca como se quiera, tanto en una vez como en varias al año.
¿Es mejor amortizar cuota o plazo?
Esta es probablemente la pregunta del millón, ya que uno nunca sabe si elegir acortar el plazo del préstamo o reducir la cuota para bajar los gastos mensuales y poder vivir de manera más desahogada.
La mejor respuesta siempre es que depende de las circunstancias de cada persona. Si actualmente tienes una situación financiera precaria y te resulta complicado llegar a fin de mes, pero tienes algo de dinero ahorrado, reducir la cuota de la hipoteca puede ser una buena idea.
Por otra parte, si la situación de la persona no es precaria, y su intención es la de cancelar su hipoteca lo antes posible, claramente es mucho mejor reducir plazo que cuota. De esta forma, aunque seguirá pagando lo mismo cada mes, lo hará durante menos tiempo.
En términos económicos, ninguna de las dos opciones es mejor que la otra, ya que el resultado es el mismo. Pero sí es muy importante la psicología en estos casos, ya que algunas personas toleran perfectamente convivir con deudas, mientras que otras sienten una enorme presión por ello.
En definitiva, la amortización de hipoteca merece la pena, siempre que se tenga disponible el dinero y no se vaya a necesitar en el corto plazo. En momento como el actual, en que los tipos de interés continúan subiendo y el Euríbor se incrementa cada vez más, es una de las opciones que permite reducir el impacto en tu hipoteca, si esta es a tipo variable.
Otra opción es que te interese cambiar de una hipoteca variable a una hipoteca fija, de esta forma no te afectará la subida de los tipos de interés.
Para quienes, por el contrario, tienen una hipoteca fija, la subida del Euríbor no debería ser el incentivo para amortizar hipoteca. Dado que su cuota va a ser la misma, adelantar parte del préstamo, en su caso es una cuestión más relacionada con el ahorro y con el deseo de cancelar sus deudas lo antes posible.