Cómo empezar a invertir en bienes raíces en España

Los bienes raíces, o bienes inmuebles, como se conocen mejor en España, son una de las inversiones preferidas de los ciudadanos de nuestro país. Tradicionalmente, y pese a lo sucedido tras el estallido de la burbuja de 2008, se considera una apuesta bastante segura para proteger nuestro capital y obtener rentabilidades estables.

Es cierto que los bienes raíces (Qué son los bienes raíces) suelen actuar como activo refugio en períodos de inflación como el actual, ya se ven afectados por esta y su precio aumenta, especialmente en aquellas zonas donde la demanda supera a la oferta. 

Sin embargo, como es bien sabido por todos, la inversión inmobiliaria suele requerir un desembolso de capital bastante cuantioso, que por desgracia muchos no tienen. Es cierto que mientras los tipos de interés se han mantenido bajos, financiarse resultaba muy barato, por lo que muchos han optado por pedir hipotecas al 100%.

Te dejamos nuestra guía sobre donde invertir tu dinero, para que tengas en cuenta las distintas opciones que hay.

Pero ahora que la situación ha cambiado y el Euríbor se sitúa por encima del 3%, concretamente en el 3,4%, es necesario que aquellos que quieren invertir en vivienda, busquen alternativas razonables. Si estás empezando, sigue leyendo para descubrir cómo puedes invertir en bienes raíces.

¿Cuánto debo tener ahorrado para comprar un inmueble?

La pregunta que se hacen todos aquellos que desean empezar a invertir en bienes raíces, es cuánto capital inicial necesitan reunir. Aunque se trata de algo que dependerá sobre todo del precio de la vivienda que vayan a adquirir, es posible calcular un porcentaje aproximado.

En la mayoría de los casos, el comprador necesitará pedir una hipoteca para poder abonar el coste total de la casa, salvo que pueda pagarla al contado, algo más normal en caso de haber vendido otra propiedad previamente.

No obstante, si es tu primera compra, y vas a pedir un préstamo hipotecario a tu banco, primero debes saber que lo más habitual es que se financie el 80% del valor de compra. Esto significa que, como mínimo, deberás tener el otro 20% ahorrado. Pero esto no es todo.

Muchos olvidan que la compra de bienes raíces (o bienes inmuebles) conlleva una serie de gastos, parte de los cuales corren a cargo del comprador. Con esto, nos estamos refiriendo a la tasación, notaría, gastos de gestión, impuestos, etc. En total, los expertos estiman que los gastos suponen entre un 10% y un 15% del valor total de la vivienda, os dejamos un artículo sobre los gastos de comprar una vivienda.

Es decir, si tu intención de invertir en una vivienda que cuesta 140.000 euros, te convendría tener ahorrados entre 42.000 y 49.000 euros, con lo que cubrirías los gastos y el 20% que la entidad bancaria no te cubre.

Invertir en bienes raíces con poco dinero

Sabemos lo que estás pensando: misión imposible para una persona joven con un sueldo medio. Obviamente, no existe posibilidad de inversión sin hacer sacrificios que te permitan ahorrar lo suficiente. Pero no estamos aquí para hablar de cómo ahorrar, sino de cómo empezar a invertir en bienes raíces.

Por eso, debes saber que es posible conseguir una financiación de más del 80%, en caso del banco no considere que tu perfil de riesgo es elevado. Si tienes un trabajo estable, una buena nómina y un ratio bajo de endeudamiento, puedes conseguir el 90% e incluso el 100%.

Si quieres invertir tu dinero, pero no puedes llegar a ahorrar lo necesario para comprar una vivienda, te recomendamos nuestra guia sobre cómo empezar a invertir con poco dinero.

Calcula tu ratio máximo de endeudamiento

Las inversiones, en términos generales, tienen una regla clara: no inviertas aquello que no puedas permitirte perder. Esta norma no escrita, puede aplicarse también al mundo del mercado inmobiliario, especialmente cuando calculamos el importe de nuestra deuda.

Al invertir en bienes raíces, como ya hemos comentado, lo más probable es que tengas que hipotecarte. Y antes de hacerlo, es crucial que calcules qué porcentaje de tus ingresos puedes destinar a la compra de una vivienda. Lo ideal, es que esta cantidad no comprometa tus gastos fijos ni tu capacidad de ahorro. Te dejamos las mejores hipotecas disponibles actualmente para que compares.

Básicamente, se trata de pagar una cuota hipotecaria que te permita seguir viviendo como hasta ahora, cubriendo todos tus gastos fijos y variables y, al mismo tiempo, permitiéndote destinar parte de tus ingresos a seguir ahorrando. 

En el plano de la inversión, si tu intención es comprar la vivienda para alquilarla, como mínimo el precio del alquiler tendrá que cubrir todos los gastos que te genere el inmueble: hipoteca, IBI, seguros, gastos de comunidad, etc. Así, tu propiedad se “pagará sola”, hasta que saldes tu deuda, momento en el que tendrás un activo libre de cargas.

En caso de que no solo cubras gastos, sino que además te genere un beneficio, mucho mejor. Para conseguir todo esto, la clave es encontrar una buena oportunidad, es decir, una vivienda que por precio y situación se ajuste a tu presupuesto.

Claves para encontrar una buena oportunidad

A la hora de buscar la vivienda ideal para comenzar a invertir en bienes raíces, el objetivo de inversión que te plantees es muy relevante. Hay muchas maneras de invertir a través de una propiedad: comprar para alquilar, para vender, reformar y aumentar su valor para obtener una plusvalía, alojamiento turístico, etc.

Dependiendo del objetivo, deberás estudiar muy bien cuánto te conviene gastarte, así como las características que buscas en el inmueble. Si tu intención es comprarlo para alquilarlo, la relación entre el coste de la vivienda y el precio del alquiler de la zona, por ejemplo, es fundamental, para que el piso no te genere gastos, sino beneficios.

En caso de querer comprar un piso para reformarlo y así incrementar su valor, es muy importante que valores las posibilidades de mejora que tiene, así como el precio de la reforma (que formará parte de tu inversión), para poder incrementar su precio lo máximo posible. Para ello, te conviene fijarte en el coste de las viviendas ya reformadas de la zona.

La demanda, también es un factor muy importante. Como es lógico, en los lugares donde esta sea mayor, el precio de las viviendas será más caro, por lo que tendrás que invertir más capital. No obstante, también te dará la posibilidad de obtener una rentabilidad mayor.

Conocer la evolución de la zona te ayudará a valorar las posibilidades que te ofrece. Para ello, tendrás que averiguar el porcentaje de viviendas ocupadas y si la población está creciendo o decreciendo. En caso de dudas, siempre cabe la posibilidad de consultar a un asesor inmobiliario.

Otras opciones para invertir en bienes raíces

Si comprar una vivienda está fuera de tus posibilidades, puedes valorar otras alternativas. El crowdfunding inmobiliario, por ejemplo, consiste en sumarte a otros inversores para adquirir una propiedad entre todos, obteniendo el porcentaje de rentabilidad que te toque en función de lo que hayas aportado.

Otra opción posible, son los fondos de inversión inmobiliarios, es decir, invertir en aquellos fondos que a su vez inviertan en bienes raíces, promotoras, inmobiliarias u otras empresas del sector. Es una forma de estar invertido en este mercado, aunque de manera indirecta y con un capital muy inferior al necesario para comprar una propiedad.