La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se ha aprobado con la finalidad de garantizar a todos los españoles una vivienda digna, un derecho recogido en la Constitución Española.

En ella, establecen una serie de normas que regulan el alquiler de la vivienda para mejorar la oferta de casas a precios asequibles, evitar que haya zonas tensionadas en los que el coste de alquilar sea demasiado elevado, y facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes y otros colectivos vulnerables.

Tanto si eres propietario como inquilino, te conviene continuar leyendo este artículo para descubrir todos los puntos clave señalados en el BOE con la nueva ley de vivienda de 2023 que, seguramente, te afectarán.

¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de vivienda?

La nueva ley de vivienda se publicó en el BOE el día 24 de mayo, estableciéndose que entraría en vigor un día después de su publicación. Por lo tanto, se encuentra ya vigente en la actualidad.

Veamos, a continuación, cuáles son las normas más importantes que establece.

1. Límite en las subidas de precio del alquiler: ¿qué paga el inquilino con la nueva ley de alquileres?

Hasta el momento, la actualización anual del precio de los alquileres estaba vinculada al IPC. Es decir, si este era del 5%, se podría subir ese mismo porcentaje el alquiler.

La actualización anual del precio del alquiler deja de estar vinculada al IPC con la nueva ley de vivienda de 2023, pasando a establecerse un límite de subida del 2% en 2023, 3% en 2024 y, a partir de 2025, se establecerá un nuevo índice.

Este límite se aplica a aquellos propietarios considerados como grandes tenedores, es decir, aquellos que tengan en propiedad más de 10 inmuebles, o menos en caso de situarse estos en zonas tensionadas, donde se considerará gran tenedor a aquel que disponga, concretamente, de 5 viviendas en propiedad o más.

Las zonas tensionadas, a su vez, son aquellas en las que el precio medio de los alquileres o hipotecas supera el 30% de los ingresos medios. No obstante, la declaración de una zona como tensionada es competencia de las Comunidades Autónomas.

Además de la regulación de la actualización de precios que se señala el BOE con la nueva ley de vivienda de 2023, en aquellas zonas declaradas tensionadas existe otra medida destinada a regularlos precios.

Así pues, el precio de nuevo contrato de alquiler no podrá superar el último precio pactado (a excepción del porcentaje de subida legal) que hubiese estado vigente los cinco últimos años, más allá de los porcentajes de subida establecidos.

Por lo tanto, si alquilabas tu vivienda (en zona tensionada) por 800 € al mes en tu anterior contrato, en el nuevo no podrás pedir más de 816 € en 2023 (un 2% más) u 826 € en 2024 (un 3% más). Ante estos cambios, algunos usuarios han optado por métodos de financiación en largos periodos como los préstamos a plazos.

Última actualización: 3 diciembre 2023

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2. Cambios en el cobro de honorarios de las inmobiliarias

Con esta nueva ley de vivienda, los gastos de la inmobiliaria ya no podrán cargarse en ningún caso al arrendatario de la propiedad, y será el arrendador quien tenga que hacerse cargo de todos ellos.

La normativa no especifica ningún límite de cobro a los propietarios, de modo que la inmobiliaria puede reducir los costes o, sencillamente, cargar al propietario todo lo que antes se cobraba al arrendatario.

3. Protección ante los desahucios

Los desahucios son un tema que, sin duda, ha copado las noticias de nuestro país durante muchos años. Tras la crisis de 2008, muchas personas perdieron sus casas, sensibilizando a la población ante el drama de tener que marcharse de su residencia sin tener, además, una alternativa viable.

En la actualidad, y dada la dificultad de muchos inquilinos de hacer frente a los alquileres, el Gobierno ha querido reforzar las medidas de protección frente a los desahucios.

Así pues, se pone fin a los desahucios sin fecha predeterminada, siendo obligatorio indicar la fecha del lanzamiento en todo caso. Se incluyen, además, prórrogas que pueden alargar el proceso hasta 2 años en caso de que el inquilino se encuentre en una situación vulnerable. En concreto, se impone un acceso obligatorio a los procedimientos extrajudiciales.

Se considera vulnerable aquel arrendador que destine más del 30% de tus ingresos al pago del alquiler. Estas personas tendrán además la posibilidad de ser realojados en viviendas públicas de protección social.

4. Incremento del IBI en caso de que la vivienda permanezca vacía

La nueva ley de vivienda pretende regular los precios de los alquileres, para lo cual es necesario aumentar la oferta de aquellas zonas que se encuentran más tensionadas.

Por ese motivo, otra de las normas que establece esta nueva ley de vivienda de 2023, es que aquellas viviendas que permanezcan vacías 2 años o más, y cuyo propietario tenga a partir de cuatro propiedades, puedan ver su IBI aumentar hasta un 150%.

Con esta medida, se pretende incentivar al alquiler de viviendas desocupadas, especialmente en las zonas tensionadas donde la oferta es más escasa. También hemos podido observar recientemente un impresionante crecimiento del PIB en España.

5. Beneficios fiscales para los propietarios

A aquellos propietarios considerados como pequeños tenedores que dispongan de viviendas en zonas declaradas como tensionadas, se le ofrecerán incentivos en el IRPF si deciden alquilar su vivienda y cumplen con una serie de requisitos.

En concreto, el beneficio fiscal será el siguiente:

Bonificación del 50%: a todos aquellos que alquilen su vivienda
Bonificación del 60%: si se ha llevado a cabo alguna rehabilitación en la vivienda
Bonificación del 70%: si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, se alquila en concepto de “vivienda social” a un precio menor que el de la zona tensionada o se aloja a personas en situación de vulnerabilidad
Bonificación del 90%: si se alquila la vivienda por un precio inferior en más del 5% al del anterior contrato del alquiler

6. Impulso a la vivienda pública

Con la nueva ley de vivienda se establece el carácter indefinido de la calificación de vivienda protegida, de modo que aquellas que lo sean no podrán optar a la descalificación, salvo excepciones (reguladas por las CCAA).

Se plantea, por otra parte, la regulación de los parques públicos de vivienda para evitar que se produzcan ventas a fondos de inversión que especulen con el precio. En estos parques públicos, existirá el compromiso de reservar al menos el 50% del suelo para viviendas en alquiler, así como el 30% o 40% para viviendas de protección en suelo urbanizable, y el 10% o 20% si es suelo urbano no consolidado.

7. Prohibición de acuerdos entre las partes, contrarios a la ley

Aunque la ley establezca su propia normativa, hasta el momento era posible que arrendador y arrendatario llegaran a acuerdos particulares que, en caso de estar establecidos en el contrato, debían respetarse. Con la nueva ley de vivienda de 2023, se prohíben aquellos acuerdos que sean contrarios a la normativa vigente.

En definitiva, se trata de una ley cuyo principal objetivo es favorecer la situación actual de los inquilinos mediante la regulación de precios del alquiler y el aumento de protección frente a desahucios. Aunque si necesitas ayuda con los precios de tu hipoteca, siempre puedes recurrir a un bróker hipotecario.

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