Cómo vender un piso con hipoteca pendiente: 3 formas de hacerlo

vender piso con hipoteca pendiente

¿Puedes vender tu casa con una hipoteca pendiente? ¡La respuesta es ! De hecho, comprar un piso con hipoteca pendiente puede ser una gran oportunidad para conseguir una vivienda a un precio más competitivo.

Pero, ¿cómo se puede vender una casa con hipoteca sin que se convierta en un dolor de cabeza? Aquí te presentamos tres formas de lograrlo.

¿Se puede vender una casa con hipoteca?

cómo vender piso con hipoteca pendiente

Aunque lo ideal es vender un piso libre de cargas, esto no siempre es posible. Sin embargo, existe la duda de si se puede vender un piso con hipoteca y, en realidad, se puede. De hecho, es muy común hoy en día y puede ser un proceso sencillo si tienes claro qué hacer.

Ya sea que necesites cambiar de casa porque la familia ha crecido o que debas mudarte por asuntos laborales, vender tu casa con hipoteca es totalmente posible.

Al principio puede parecer difícil de lograr, pero lo cierto es que estos productos suelen ser vistos como una gran oportunidad para los compradores.

Y es que el precio de una casa con una hipoteca pendiente por pagar suele ser menor al de una vivienda nueva o libre de cargas.

Aunque no viene mal recurrir a los servicios de un asesor profesional como un bróker hipotecario, que te guiará durante el proceso de vender un piso hipotecado.

Opciones para vender piso con hipoteca

Cómo vender una casa con una deuda hipotecaria pendiente

Ante todo, para vender una casa hipotecada es necesario hacer cuentas y tener claras ciertas cosas. En primer lugar, debes saber:

  • Cuánto te costó el inmueble.
  • Cuál es el importe de la hipoteca que aún queda pendiente por pagar.
  • A qué precio podrás vender el piso con hipoteca pendiente.

Una vez que tengas claro todo esto, podrás decidir cuál de las siguientes opciones es la mejor para vender tu piso con hipoteca:

Cancelación de hipoteca por venta de vivienda

La primera opción y la más habitual es cancelar el préstamo hipotecario por venta de vivienda.

Cuando el valor de tu casa supera el saldo pendiente de la hipoteca, puedes optar por la cancelación de hipoteca por venta de vivienda.

En este caso hay que pedir al banco un certificado de deuda pendiente y cumplimentar el formulario de Actos Jurídicos Documentados.

Ahora bien, para saber cómo vender mi casa con deuda hipotecaria, es necesario distinguir entre dos situaciones:

El precio de venta del piso es superior a la deuda pendiente

Si se da el caso y consigues vender tu piso por un valor superior al monto de la deuda que tienes pendiente, la hipoteca se cancela de este modo:

  1. Valoración de la propiedad: solicita una tasación actualizada de tu casa para conocer su valor de mercado.
  2. Acuerdo con el comprador: negocia con el comprador para que pague el precio acordado por la propiedad.
  3. Pago de la hipoteca pendiente: con el dinero recibido por la venta, cancela la deuda hipotecaria. También tendrás que pagar la comisión de cancelación (si la hay). La otra parte queda como tu ganancia patrimonial.
  4. Cancelación de la hipoteca: una vez pagada la hipoteca, el banco procederá a cancelarla en el Registro de la Propiedad. Como resultado de esta operación, el comprador adquiere un inmueble libre de cargas.

El precio de venta del piso es inferior a la deuda pendiente

Si vendes tu vivienda por un valor inferior a la deuda pendiente de hipoteca, los trámites serán los mismos que en el caso anterior, con la excepción de que el cheque se destinará en su totalidad al pago de la deuda hipotecaria.

En este caso, la cantidad que te quede por pagar ya no será una deuda hipotecaria, sino un nuevo préstamo con condiciones diferentes. Aquí también tendrás que pagar la comisión de cancelación de hipoteca (si existe) y los costes de constitución del nuevo préstamo personal (si los hay).

VENTAJAS

✔️Liberación total de la deuda.

✔️Facilita la venta al comprador al adquirir una propiedad sin carga hipotecaria.

DESVENTAJAS

❌Requiere disponer del dinero suficiente para saldar la hipoteca.

❌Posibles gastos asociados a la cancelación, como comisiones bancarias y gastos de notaría.

Ejemplo de costes de vender una casa con hipoteca mediante cancelación de hipoteca

Supongamos una vivienda con las siguientes características:

Valor de la vivienda: 200.000 €
Hipoteca pendiente: 100.000 €
Comisión inmobiliaria: 5% + IVA
Gastos de notaría: 0,5% del valor de la vivienda

Cálculo de los costes:

  1. Gastos de cancelación de hipoteca:
  • Certificado de deuda pendiente: 50 €
  • Comisión por cancelación anticipada: 0,5% del capital pendiente (500 €)
  • Gastos de notaría: 0,5% del capital pendiente (500 €)
  • Registro de la Propiedad: 24 €
  • Total gastos de cancelación: 1.074 €
  1. Gastos de la venta:
  • Comisión inmobiliaria: 5% + IVA (11.500 €)
  • Gastos de notaría: 0,5% del valor de la vivienda (1.000 €)
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): varía según la Comunidad Autónoma (en este caso, suponemos un 6% – 12.000 €)
  • Plusvalía municipal: Impuesto que grava el aumento del valor del suelo desde la última compra (variable según ayuntamiento)
  • Gastos de gestoría: 300 €
  • Total gastos de la venta: 24.800 €
  1. Beneficio neto:

Precio de venta – Gastos de cancelación – Gastos de venta = Beneficio neto
200.000 € – 1.074 € – 24.800 € = 174.126 €

174.126 € – 100.000 € (hipoteca)= 74.126 €
En este ejemplo, el beneficio neto de la venta sería de 74.126 €.

Subrogación de hipoteca

Si quieres vender tu piso sin cancelar la hipoteca, puedes optar por la subrogación de hipoteca.

La subrogación de hipoteca consiste en que el comprador se hace cargo de la hipoteca pendiente del vendedor. Para llevar esto a cabo, es fundamental que el banco apruebe la operación, para lo que necesitará evaluar el perfil de riesgo del nuevo comprador.

Por lo general, el estudio y las posibles comisiones de subrogación suelen correr por cuenta del vendedor. De este modo, el comprador se ahorra los gastos por la apertura de hipoteca y tú te liberas de tu piso hipotecado sin tener que pagar los gastos de cancelación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, no todo son ventajas, ya que el comprador debe asumir las condiciones de tu hipoteca anterior, sin poder negociar unas nuevas.

Para que lo tengas más claro, el proceso de como vender una cosa con hipoteca mediante subrogación es:

  1. Acuerdo con el comprador: encuentra un comprador dispuesto a subrogarse a tu hipoteca.
  2. Aprobación del banco: el banco deberá aceptar la subrogación y evaluar la solvencia del comprador.
  3. Firma de la subrogación: una vez aprobada, se firma la escritura de subrogación de hipoteca.
  4. Venta de la propiedad: se procede a la venta de la propiedad y el comprador asume la deuda pendiente.

VENTAJAS

✔️Permite vender la propiedad sin cancelar la hipoteca.

✔️Menores costos asociados en comparación con la cancelación de hipoteca.

DESVENTAJAS

❌Depende de la aprobación del banco y la solvencia del comprador.

❌Limita las opciones de venta a compradores dispuestos a subrogarse a la hipoteca.

Ejemplo de costes de vender una casa con hipoteca mediante subrogación de hipoteca

Supongamos las mismas características de la vivienda del ejemplo anterior:

  • Valor de la vivienda: 200.000€
  • Hipoteca pendiente: 100.000€
  • Comisión inmobiliaria: 5% + IVA
  • Gastos de notaría: 0,5% del valor de la vivienda

Cálculo de los costes:

1. Gastos de subrogación de hipoteca:

  • Comisión de subrogación: 0,05% del capital pendiente (50€)
  • Gastos de notaría: 0,5% del capital pendiente (500€)
  • Registro de la Propiedad: 24€

Total gastos de subrogación: 574€

2. Gastos de la venta:

  • Comisión inmobiliaria: 5% + IVA (11.500€)
  • Gastos de notaría: 0,5% del valor de la vivienda (1.000€)
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): varía según la Comunidad Autónoma (en este caso, suponemos un 6% – 12.000€)
  • Plusvalía municipal: Impuesto que grava el aumento del valor del suelo desde la última compra (variable según ayuntamiento)
  • Gastos de gestoría: 300€

Total gastos de la venta: 24.800€

3. Beneficio neto:

Precio de venta – Hipoteca pendiente – Gastos de subrogación – Gastos de venta = Beneficio neto

200.000€ – 100.000 € – 574€ – 24.800€ = 74.626€

En este ejemplo, el beneficio neto de la venta sería de 74.626€.

Hipoteca puente

La tercera y última posibilidad que tienes para vender una propiedad con hipoteca es solicitar una hipoteca puente.

En la hipoteca puente el vendedor solicita una nueva hipoteca para cancelar la hipoteca pendiente y pagar la diferencia hasta el precio de venta. Es una operación poco común que se presenta cuando quieres comprar una vivienda con una hipoteca más barata, mientras aún intentas vender otra vivienda hipotecada.

En este caso, en lugar de pagar dos hipotecas por separado, puedes unir las dos hipotecas en una y pagar una cuota mensual más baja. Esto con la obligación de vender la primera vivienda en un plazo entre 5 y 6 años, según establezca el banco o la entidad.

Una vez más, veamos los pasos necesarios para vender una casa con hipoteca mediante este método:

  1. Solicitar una hipoteca puente al banco.
  2. El banco estudia la solicitud del vendedor y decide si la aprueba.
  3. Firmar la escritura de compraventa ante notario.
  4. Una vez que hayas vendido el primer inmueble, se cancelan la hipoteca puente y la primera hipoteca
  5. Se formaliza la nueva hipoteca para el nuevo inmueble.

Es una opción cómoda y flexible, pues no tienes que marearte buscando entre las mejores hipotecas ni invertir tiempo en el proceso.

VENTAJAS

✔️El vendedor puede elegir al comprador.

✔️El vendedor no tiene que esperar a que se cancele la hipoteca pendiente para vender la vivienda.

DESVENTAJAS

❌El vendedor tiene que pagar dos hipotecas al mismo tiempo.

❌Los intereses de la hipoteca puente pueden ser más altos que los de una hipoteca normal.

Ejemplo de costes de vender una casa con hipoteca mediante hipoteca puente

Supongamos las mismas características de la vivienda del ejemplo anterior:

  • Valor de la vivienda: 200.000€
  • Hipoteca pendiente: 100.000€
  • Comisión inmobiliaria: 5% + IVA
  • Gastos de notaría: 0,5% del valor de la vivienda

Cálculo de los costes:

1. Gastos de hipoteca puente:

  • Intereses de la hipoteca puente: Variable según el tipo de interés y el plazo de la hipoteca. En este caso, suponemos un 2% anual durante 1 año (2.000€)
  • Comisión de apertura: 1% del capital de la hipoteca puente (1.000€)
  • Gastos de notaría: 0,5% del capital de la hipoteca puente (500€)
  • Registro de la Propiedad: 24€

Total gastos de hipoteca puente: 3.524€

2. Gastos de la venta:

  • Comisión inmobiliaria: 5% + IVA (11.500€)
  • Gastos de notaría: 0,5% del valor de la vivienda (1.000€)
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): varía según la Comunidad Autónoma (en este caso, suponemos un 6% – 12.000€)
  • Plusvalía municipal: Impuesto que grava el aumento del valor del suelo desde la última compra (variable según ayuntamiento)
  • Gastos de gestoría: 300€

Total gastos de la venta: 24.800€

3. Gastos de cancelación de la hipoteca original:

  • Certificado de deuda pendiente: 50€
  • Comisión por cancelación anticipada: 0,5% del capital pendiente (500€)
  • Gastos de notaría: 0,5% del capital pendiente (500€)
  • Registro de la Propiedad: 24€

Total gastos de cancelación de la hipoteca original: 1.074€

4. Beneficio neto:

Precio de venta – Hipoteca original – Gastos de hipoteca puente – Gastos de la venta – Gastos de cancelación hipoteca original = Beneficio neto

200.000€ – 100.00 € – 3.524€ – 24.800€ – 1.074€ = 70.502€

En este ejemplo, el beneficio neto de la venta sería de 70.502€.

se puede vender una casa con hipoteca

Vender casa con hipoteca ¿Es recomendable? Consejos

En este punto, quizá te estés preguntando si es seguro vender una casa con hipoteca pendiente por pagar.

Claro que lo es, siempre que hagas tus cuentas y cálculos debidamente, para obtener los mejores beneficios y evitar riesgos y gastos innecesarios en la compra de la vivienda.

Además de conocer el precio que pagaste por el inmueble, la cantidad pendiente de la deuda hipotecaria y el importe que podrás obtener por la venta, es necesario que evalúes cuándo es el mejor momento para vender. Puedes solicitar la asesoría profesional de una agencia inmobiliaria especializada para saber cuándo vender y conocer el valor real de venta de tu vivienda.

Por último, recuerda revisar toda la operación y tener al día la documentación de tu inmueble. Así les transmitirás mayor tranquilidad a tus posibles compradores y lograrás vender tu piso hipotecado más rápido.

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  • Comentario de Kiara
    Publicado
    29.09.2022, 19:46
    Kiara

    Quiero ganar plata para arreglar mi casa