Cómo cambiar de hipoteca variable a fija ¿Cuánto cuesta?
Nuestro experto financiero, Héctor Chamizo, explicará en este artículo que formas hay de pasar de una hipoteca variable a fija, cuánto va a costar y en qué casos merece la pena.
La subida del Euríbor sigue causando estragos en la economía de las familias españolas. Dada la todavía elevada tasa de inflación en la zona euro, el Banco Central Europeo continúa elevando los tipos de interés, y ha anunciado que la última subida de 25 puntos básicos, no será la última.
Con ello, buscan encarecer la financiación para reducir la demanda, consiguiendo así que los precios dejen de subir. Ahora bien, en el corto plazo, estas decisiones están provocando que el Euríbor continúe al alza y, con él, los intereses de las hipotecas.
Todos los que contratasen una hipoteca variable están viendo como sus cuotas se disparan, en muchos casos llegando a aumentos de más de 300€ mensuales. Por eso, las hipotecas fijas se han convertido en la nueva sensación del mercado. Ahora, todo el mundo quiere cambiarse a una hipoteca a tipo fijo.
Si dudas sobre si se puede cambiar una hipoteca de variable a fija, la respuesta es sí. Pero antes de tomar la decisión de cambiar una hipoteca variable a fija, es importante que valores los pros y los contras, sepas cuánto puede costarte la operación y, sobre todo, si sales ganando con el cambio. A continuación, te lo explicamos con detalle:
¿Merece la pena cambiar la hipoteca variable a fija?
Nos encontramos en un contexto en el que lo previsible es que el Euríbor suba algo más, y se mantenga alto durante un tiempo, si tenemos en cuenta las previsiones del BCE. Aunque todo puede pasar, lo más probable es que nos toque acostumbrarnos a unos años donde los intereses de las hipotecas sean más elevados que hasta ahora.
Ante esta situación, la primera pregunta que debes hacerte es si estás dispuesto a asumir un tipo variable sabiendo que tu hipoteca puede subir, o si prefieres una cuota fija en la que sepas en todo momento lo que te va a tocar pagar.
La mayoría suele preferir la segunda opción, especialmente en entornos donde los intereses son más volátiles, como el actual.
Ventajas de cambiar de Hipoteca Fija a Variable
✔️ Tu cuota nunca subirá
Con una hipoteca a tipo fijo, te asegura de pagar siempre lo mismo, independientemente de que el Euríbor suba.
✔️ Si el Euríbor es alto, pagarás menos que con una variable
Cuando el Euríbor sube, como está sucediendo en estos momentos, las hipotecas variables se encarecen considerablemente, por lo que en caso de tener una fija pagarás menos intereses.
✔️ Mejor planificación económica
Te resultará más fácil hacerte cargo de tus finanzas debido a que siempre sabrás cuánto tienes que destinar a tu vivienda.
Desventajas de cambiar de Hipoteca Fija a Variable
❌ Tendrás que asumir los gastos
Se puede cambiar una hipoteca de variable a fija en cualquier momento, sin comisión del banco, pero tendrás que acarrear con otros gastos.
❌ Si el Euríbor está bajo, pagarás más
Si bien te beneficiarás cuando el Euríbor suba, cuando baje estarás pagando más intereses que con una hipoteca variable.
❌ Es probable que pagues más intereses
Los expertos señalan que, en toda la vida del préstamo, estadísticamente se pagan más intereses con una opción fija que con una variable, teniendo en cuenta las oscilaciones del Euríbor.
Cómo para pasar de hipoteca variable a fija
Si, después de tener en cuenta todas estas consideraciones, decides que lo mejor para ti es cambiar de hipoteca fija a variable, debes conocer el procedimiento para hacerlo y, sobre todo, saber cuánto te va a costar ese cambio. Porque sí, aunque es cierto que el banco no puede cobrar comisión por esta modificación, hay otros gastos que tener cuenta.
Existen tres formas de cambiar tu hipoteca de variable a fija: subrogación, novación o constituir una hipoteca nueva.
Subrogación de hipoteca
La subrogación de hipoteca consiste en pasar la hipoteca a otro banco que te dé un tipo fijo. En este caso, el procedimiento es similar con el nuevo banco, es decir, habrá que tasar la vivienda, aprobar la operación y, en caso afirmativo, formalizar la subrogación ante notario.
Novación de hipoteca
La novación consiste en llegar a un acuerdo con tu entidad bancaria para modificar la cláusula de la hipoteca donde se establece el interés. Si te interesa el fijo que ofrece tu banco, este procederá a tasar la vivienda para conocer su valor y decidirá si aprueba o no la operación.
Si tus ingresos son inferiores a 29.400€, tu hipoteca supera el 30% de tus ingresos o te ha subido más de un 20% en los últimos 4 años, el banco está obligado a aprobar el cambio.
Constitución de una nueva hipoteca
La constitución de una nueva hipoteca, es diferente de la subrogación, dado que habrá que cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva.
Si vas a solicitar un préstamo hipotecario, te recomendamos revisar las hipotecas más baratas del mercado para obtener las mejores condiciones.
¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca variable a fija?
En el caso de subrogación y novación, el cliente tendrá que abonar la tasación de la vivienda, cuyo precio ronda entre los 300 y los 350 euros. Anteriormente, se pagaba también una comisión que podía estar en torno al 1%, pero por decreto del Gobierno no se puede aplicar esta comisión desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023.
Si tomas la decisión de configurar un nuevo préstamo, los gastos serán mayores. En ese caso, tendrás que pagar la tasación de la vivienda (entre 300 y 350 euros), los gastos de cancelación registral (unos 1.000 euros) y la comisión por amortización anticipada (entre el 0% y el 1%).
Existe la posibilidad de que el nuevo banco te cobre una comisión de apertura, pero puedes negociarla, puesto que la mayoría de las entidades no lo hace.
¿Cuándo es rentable cambiar de hipoteca variable a fija?
Cada situación es un mundo, de modo que lo que resulta rentable para unos, puede no serlo tanto para otros. En términos más generales, a priori es rentable cambiar de hipoteca fija a variable cuando te quede más de la mitad del préstamo por pagar, sobre todo si es una hipoteca a muchos años.
El modelo hipotecario que se aplica en España es el modelo francés, caracterizado porque el cliente paga al banco más intereses en los primeros años, y menos en los últimos. Por lo tanto, si estás al final de vida de tu préstamo, la subida del Euríbor te afectará poco o nada, de modo que no sería rentable pasar de hipoteca variable a fija.
En el caso contrario, lo aconsejable es hacer cálculos. El Euríbor se encuentra en estos momentos ligeramente por debajo del 4%, concretamente en torno a un 3,77€ y un 3,8%. En caso de tener una hipoteca variable de Euríbor + 0,75%, por ejemplo, estarías pagando cerca de un 5% de intereses. Si tu banco te ofrece un tipo fijo por debajo de esa cantidad, lo normal es que merezca la pena.
Ahora bien, si la opción fija que te ofrecen es muy elevada, es mejor pensarlo detenidamente. Los expertos señalan que un tipo fijo que no supere el 3% es una gran oportunidad, si bien los que rondan el 4% son poco competitivos en el entorno actual.