Qué es una subrogación de hipoteca y cuáles son sus gastos

Probablemente, pienses que contratar una hipoteca te ata a la entidad financiera hasta finalizado el contrato. Sin embargo, una subrogación de hipoteca te permite cambiar tu hipoteca de banco e incluso reemplazar al titular del préstamo. Esto es muy útil para conseguir mejores condiciones o cuando quieres vender tu casa ya hipotecada.

A continuación te contamos qué es una subrogación de hipoteca, cómo funciona y qué gastos entraña esta operación.

¿Qué es una subrogación hipotecaria y cómo funciona?

En palabras simples, la subrogación de hipoteca consiste en un cambio en las condiciones del préstamo hipotecario. Esta operación puede suponer un cambio del deudor (titular de la hipoteca) o del acreedor (entidad bancaria con la que se tiene la hipoteca).

Básicamente, subrogar significa sustituir o reemplazar una cosa por otra, y eso es justamente lo que sucede al subrogar una hipoteca. Además, se trata de una operación que puede llevarse a cabo en cualquier momento durante la vida del crédito. No obstante, debe producirse bajo mutuo acuerdo de las partes involucradas, es decir, del titular de la hipoteca y la entidad acreedora.

Tipos de subrogación de hipoteca

Como ya hemos mencionado, en la subrogación de hipoteca, tanto el deudor como el acreedor pueden ser sustituidos por otro deudor u otro acreedor. De este modo, nos encontramos con un tipo de subrogación de hipoteca para cada uno de estos casos:

• Subrogación sustituyendo al deudor: consiste en cambiar el titular del crédito hipotecario, lo cual es muy común al vender un piso con hipoteca. En este caso, el banco debe admitir al nuevo deudor, para lo que lleva a cabo un estudio de riesgos. Si lo aprueba, el nuevo deudor asume la deuda ya existente sin que deba realizarse un nuevo pago de impuestos por la operación. No obstante, se tendrá que asumir el coste de subrogación de la hipoteca.

• Subrogación sustituyendo al acreedor: a diferencia de la anterior, consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Por lo general, el cambio de entidad financiera suele otorgarle al cliente mejores condiciones de financiamiento, sin necesidad de tener que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva. De este modo, el cliente puede disfrutar de una mejoría en las condiciones del crédito hipotecario, sin incurrir en el pago de impuestos. No obstante, tendrá que abonar los gastos correspondientes a la subrogación de la hipoteca.

¿Qué ventajas tiene subrogarse a una hipoteca?

En general, la subrogación de hipoteca tiene los siguientes beneficios, dependiendo de si esta es de deudor o de acreedor:

Ventajas de subrogación de deudor

• El titular del préstamo hipotecario puede vender la casa hipotecada y ahorrarse los gastos de cancelación de la hipoteca.
• Al no ser necesario formalizar un nuevo préstamo hipotecario, se evita pagar nuevamente ciertos gastos e impuestos, permitiendo así un ahorro.

Ventajas de subrogación de acreedor

• No es necesario abonar la comisión por cancelación.
• Además, es posible conseguir una mejor hipoteca, a través de modificaciones en el plazo de devolución y los tipos de interés.
• También es posible eliminar comisiones y vinculaciones que no se necesitan, para abaratar la cuota mensual de la hipoteca

¿Qué se necesita para hacer una subrogación de una hipoteca?

Para que tu banco acepte proceder con la subrogación de hipoteca, antes debes cumplir con los siguientes requisitos:

• Tener una situación laboral y financiera favorable: en primer lugar, debes tener un buen sueldo, un trabajo estable y estar libre de deudas.
• El capital pendiente debe ser menor al 80% del valor de la vivienda: esto es necesario para que el banco apruebe tu solicitud. Además, el plazo de amortización luego del traslado no podrá superar los 30 años, aunque depende del caso.
• Haber pagado las cuotas durante mínimo dos años: esto con el fin de demostrar que has sido capaz de hacer frente a tu hipoteca.

Además de lo anterior, también debes suministrar la siguiente documentación básica:

• DNI o NIE.
• Copia  del contrato de crédito.
• Copias de las últimas nóminas.
• Última declaración de la Renta.
• Recibos de otros préstamos que tengas.
• Escritura de la hipoteca.
• Nota simple.
• Escritura del piso.
• Informa de tasación del inmueble.

¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?

Antes de subrogar una hipoteca, debes tener en cuenta los gastos que entraña esta operación.

Puedes tener la certeza de que serán más reducidos que la cancelación de una hipoteca y la solicitud de un nuevo préstamo hipotecario.

En primer lugar, debes considerar la posible comisión por subrogación que pueda cobrarte la entidad bancaria, la cual está limitada por ley. Lo habitual es que sea el vendedor quien asuma el pago de esta comisión, así como de los gastos correspondientes al estudio del perfil de riesgo del comprador.

Además, debes tener en cuenta los gastos de notaría, gestoría y registro. No obstante, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, estos gastos debe asumirlos la entidad bancaria. Finalmente, si se incurre en gastos de tasación, estos corren por cuenta del cliente.

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