Subrogación de Hipoteca: Qué es, gastos y beneficios
¿Te gustaría ahorrar dinero en tu hipoteca? La subrogación de hipoteca puede ser la solución que estás buscando.
Si no estás conforme con tu actual préstamo hipotecario, te contamos qué es una subrogación de hipoteca, que gastos conlleva y como te permite cambiar tu hipoteca de banco e incluso pagar menos por tu casa.
¿Qué es una subrogación hipotecaria y cómo funciona?
La subrogación de hipoteca es el proceso de cambiar las partes implicadas de tu préstamo hipotecario actual. Esto significa que un nuevo banco se convierte en el acreedor de tu deuda hipotecaria, reemplazando a tu banco actual, o que el titular de la hipoteca, el deudor, es reemplazado.
Para entender que es subrogarse, básicamente es sustituir o reemplazar una cosa por otra, y en este caso, se sustituye al titular o la entidad bancaria para conseguir una mejor hipoteca.
Ten en cuenta que esta operación puede llevarse a cabo en cualquier momento durante la vida del crédito. No obstante, debe ser bajo mutuo acuerdo de las partes involucradas, es decir, del titular de la hipoteca y la entidad acreedora.
Se puede cambiar una hipoteca de banco
Claro que sí, se puede cambiar una hipoteca de banco. La subrogación de hipoteca es un derecho legal que tienen todos los hipotecados.
Beneficios y desventajas de subrogarse
Al subrogarse, se pueden conseguir numerosos beneficios. No obstante, una hipoteca subrogada incluye ciertas desventajas que debes conocer:
VENTAJAS
✔️Ahorrar dinero: obtén un tipo de interés más bajo o mejores condiciones en tu nuevo préstamo hipotecario.
✔️Mayor flexibilidad: elige un plazo de amortización más largo o una cuota mensual más baja.
✔️Mejorar las condiciones: elimina comisiones o productos asociados que no te interesan.
DESVENTAJAS
❌Gastos: conlleva algunos gastos, como la comisión de subrogación, los gastos de gestoría y los impuestos.
❌Trámites: el proceso de subrogación puede ser un poco tedioso y requerirá que dediques tiempo a la gestión de la documentación.
❌Riesgo de no obtener la subrogación: el nuevo banco puede denegar la subrogación si no cumples con sus requisitos.
Haciendo balance, lo más importante antes de subrogar una hipoteca, es tener en cuenta los gastos que entraña esta operación.
Puedes tener la certeza de que serán más reducidos que la cancelación de una hipoteca y la solicitud de un nuevo préstamo hipotecario. Vamos a verlos.
¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?
Si estás pensando en llevar a cabo una subrogación hipotecaria, ya sea hipoteca variable o fija, estos son los gastos más habituales:
| Gastos | Descripción |
|---|---|
| Comisión de subrogación | Es una cantidad que algunos bancos cobran al cliente por la subrogación de la hipoteca. Esta comisión está limitada por ley al 0,5% del capital pendiente del préstamo. |
| Gastos de gestoría, notaría y registro | Son los honorarios que cobra un profesional por gestionar la subrogación de la hipoteca, como un bróker hipotecario. |
| Gastos de tasación | Son los costes por realizar la tasación de una propiedad. |
| Impuestos | Hay que pagar algunos impuestos, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la Tasa de la Propiedad. |
¿Quién paga los gastos por subrogación hipotecaria?
A pesar de que existen tantos gastos, no te preocupes, porque no todos corren a cuenta del solicitante.
Los gastos obligatorios del solicitante por cambiar la hipoteca de banco son:
- Comisión por subrogación.
- Gastos de tasación.
Para saber quién paga los otros gastos de subrogación de hipoteca, podemos acudir a la ley hipotecaria. Según indica, los gastos de gestión(gestoría, notaría y registro) y el impuesto AJD corren a cuenta de la entidad bancaria.
Te interesará saber, que existen bróker hipotecarios gratuitos que reducen todos estos gastos.
¿Qué precio tiene una subrogación de hipoteca?
El costo de la subrogación de una hipoteca en España puede variar, pero generalmente se compone de los siguientes gastos:
Gastos obligatorios
- Tasación de la vivienda: Entre 250€ y 350€.
- Gastos de gestoría: Entre 200€ y 500€. Se encarga de la tramitación y gestión de la subrogación.
- Registro de la propiedad: Entre 50€ y 100€. Se inscribe la subrogación en el Registro de la Propiedad.
- Notaría: Entre 60€ y 100€. Se firma la escritura pública de subrogación.
Gastos adicionales
- Comisión de subrogación: Depende del tipo de interés de la hipoteca y del tiempo que lleva vigente.
- Interés fijo: 2% si se realiza en los primeros 10 años. 1,5% si se realiza entre los 10 y 15 años.
- Interés variable: 0,25% si se realiza en los primeros 3 años. 0,15% si se realiza entre los 3 y 5 años. 0% a partir del 5º año.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Varía según la comunidad autónoma.
Tipos de subrogación de hipoteca
Como ya hemos mencionado, en la subrogación de hipoteca, tanto el deudor como el acreedor pueden ser sustituidos por otro deudor u otro acreedor. De este modo, nos encontramos con un tipo de subrogación de hipoteca para cada uno de estos casos:
Subrogación de hipoteca de deudor
Consiste en cambiar el titular del crédito hipotecario, lo cual es muy común al vender un piso con hipoteca. El banco debe admitir al nuevo deudor, para lo que lleva a cabo un estudio de riesgos. Si lo aprueba, el nuevo deudor asume la deuda ya existente sin que deba realizarse un nuevo pago de impuestos por la operación. No obstante, se tendrá que asumir el coste de subrogación de la hipoteca.
✔️El titular del préstamo hipotecario puede vender la casa hipotecada y ahorrarse los gastos de cancelación de la hipoteca.
✔️Al no ser necesario formalizar un nuevo préstamo hipotecario, se evita pagar nuevamente ciertos gastos e impuestos, permitiendo así un ahorro.
Subrogación de hipoteca de acreedor
Consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Por lo general, el cambio de entidad financiera otorga mejores condiciones de financiamiento, sin necesidad de tener que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva. Así, el cliente puede disfrutar de mejores condiciones del crédito hipotecario, sin incurrir en el pago de impuestos. Aunque, tendrá que abonar los gastos correspondientes a la subrogación de la hipoteca.
✔️No es necesario abonar la comisión por cancelación.
✔️Es posible conseguir una mejor hipoteca, a través de modificaciones en el plazo de devolución y los tipos de interés.
✔️Elimina comisiones y vinculaciones que no se necesitan, para abaratar la cuota mensual de la hipoteca.
Algunos especialistas hablan del tipo subrogación del préstamo, pero simplemente diferencia cuando en una subrogación de acreedor sí se cambian las características del préstamo.
¿Qué se necesita para hacer una subrogación de una hipoteca?
Para que tu banco acepte proceder con la subrogación de hipoteca, antes debes cumplir con los siguientes requisitos:
- Tener una situación laboral y financiera favorable: en primer lugar, debes tener un buen sueldo, un trabajo estable y estar libre de deudas.
- El capital pendiente debe ser menor al 80% del valor de la vivienda: esto es necesario para que el banco apruebe tu solicitud. Además, el plazo de amortización luego del traslado no podrá superar los 30 años, aunque depende del caso.
- Haber pagado las cuotas durante mínimo dos años: esto con el fin de demostrar que has sido capaz de hacer frente a tu hipoteca.
Además de lo anterior, también debes suministrar la siguiente documentación básica:
- DNI o NIE.
- Copia del contrato de crédito.
- Copias de las últimas nóminas.
- Última declaración de la Renta.
- Recibos de otros préstamos que tengas.
- Escritura de la hipoteca.
- Nota simple.
- Escritura del piso.
- Informa de tasación del inmueble.
¿Cómo cambio mi hipoteca de banco?
Ahora que ya sabes que significa subrogar una hipoteca, quizás te interese cambiar tu hipoteca de banco. Aquí te contamos como subrogarse paso por paso:
- Solicitas la subrogación a tu banco actual.
- Obtienes una oferta vinculante de un nuevo banco.
- Firmas el nuevo contrato hipotecario con el nuevo banco.
- El nuevo banco cancela tu hipoteca actual.
- Se inscribe la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Y ya está, siempre que se ajuste a tu perfil financiero, puedes conseguir una hipoteca más barata con la subrogación de hipoteca.
Preguntas frecuentes
Para formalizar una subrogación se debe firmar una escritura en la que se oficializa el cambio del deudor o del acreedor, así como las modificaciones que pudieran tener lugar en las condiciones del préstamo hipotecario.
Por lo general, el comprador asume los gastos de tasación de la vivienda, mientras que el vendedor asume la posible comisión por subrogación. Por su parte, la entidad bancaria asume los gastos de escrituración, inscripción y gestión del cambio de deudor.
Si el comprador, el vendedor y el banco están de acuerdo, se puede pasar una hipoteca de una persona a otro mediante la subrogación hipotecaria. Para ello, bastará con ir al notario, donde las tres partes firmarán la documentación correspondiente.
En general, el costo total de la subrogación de una hipoteca puede oscilar entre los 500 € y los 2.000 €, dependiendo de los gastos mencionados anteriormente.
Es más rentable durante los primeros años del crédito, porque los intereses que se están pagando aún superan la amortización de capital. También al adquirir un inmueble de segunda mano que ya esté hipotecado.
