Gastos e impuestos en la compra de una vivienda: ¿Cuáles son y cómo calcularlos?
Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que se realizan a lo largo de la vida. Además del precio en sí, tienes que tener cuenta una serie de gastos e impuestos asociados a la compraventa de la vivienda.
Para tener una visión completa de los costes, te dejamos un análisis detallado de cada uno de los gastos derivados de comprar un vivienda en España.
- Gastos asociados a la compra de una casa
- Gastos asociados a la compra de una casa
- Qué impuestos se pagan al comprar una casa
- Cómo calcular los gastos de compra de vivienda
- Cómo afrontar los gastos derivados de la compra de una vivienda
- Gastos derivados de contratar una hipoteca
- Otros gastos a tener en cuenta después de comprar una casa
- ¿Cómo afecta la compra de una casa en la declaración de la Renta?
- Más dudas sobre qué gastos tiene la compra de una vivienda
Gastos asociados a la compra de una casa
Por un lado están los gastos del proceso de compra de la casa y otro los gastos asociados de solicitar una hipoteca:
- Gastos derivados del proceso de compra venta
- Gastos de solicitar una hipoteca
- Gastos adicionales
Gastos asociados a la compra de una casa
Los gastos al comprar una casa no solo implican el precio de la vivienda, sino también una serie de gastos adicionales que pueden sumar una cantidad significativa al costo total.
Antes de entrar en detalles, es importante hacer un listado de todos los gastos asociados a la compra de una vivienda:
- Gastos de notaría
- Registro de propiedad
- Gastos de gestoría
- Comisión de la inmobiliaria
1. Impuestos de comprar una vivienda (ITP)
Más adelante os detallamos todos los impuestos por comunidad autómona si quiereis informaros en profundidad sobre este tema.
- Impuestos de comprar una vivienda nueva: Si la vivienda es de nueva construcción (primera entrega), el comprador debe pagar el IVA, que es del 10% sobre el precio de la vivienda en la mayoría de las comunidades autónomas. Para viviendas de protección oficial, este IVA puede reducirse al 4%.
- Impuestos de comprar vivienda de segunda mano: Para viviendas de segunda mano, se aplica el ITP, un impuesto transferido a las comunidades autónomas, que oscila entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma.
2. Gastos de notaría
Al comprar una casa, necesitarás los servicios de un notario para:
- Autenticar documentos.
- Firmar la escritura de compraventa.
Los honorarios notariales están regulados por el Estado y oscilan entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor del inmueble, variando entre 600 y 1.000 euros los gastos de notaría en la compra de la vivienda.
3. Registro de propiedad
Inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad es otro paso esencial, lo que garantiza la seguridad jurídica sobre la propiedad.
El registro tiene unos costos que se sitúan entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda, lo que se traduce en 400 y 650 euros, también basados en el precio de la propiedad.
4. Gastos de gestoría
Aunque es opcional, a los gastos de notaría y registro compra vivienda se suman la contratación de una gestoría para manejar la liquidación de impuestos y otros trámites.
Este servicio puede variar en costos, pero proporciona comodidad y seguridad en el proceso. Generalmente, se encargan de la:
- Liquidación de impuestos.
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
Los honorarios de la gestoría suelen rondar los 500 €.
5. Comisión de la inmobiliaria
Si la compra se realiza a través de una agencia inmobiliaria, se deberá pagar una comisión.
Esta suele ser un porcentaje del precio de venta de la vivienda y varía según la agencia. Usualmente, rondan el 3% o el 5% del valor de la casa.
Ejemplo práctico de los gastos de comprar una casa en Madrid
Imaginemos que compras una vivienda de segunda mano en Madrid por 200.000 euros y necesitas una hipoteca. Tus gastos podrían ser aproximadamente los siguientes:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (8%) = 16.000 €
- Notaría = 700 €
- Registro de la Propiedad = 400 €
- Tasación = 400 €
- Seguro de hogar y vida = 400 €
- Comisión de apertura (0,5%) = 1.000 €
- Gestoría = 400 €
Total de gastos iniciales: 19.300 €.
Ten en cuenta que además necesitar tener un 20% del precio total de la vivienda ahorrado si vas a solicitar una hipoteca, ya que lo más común es financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. De todas formas, hay opciones para conseguir un 90% o incluso 100 % de financiación, pero dependerá de tu situación personal.
- Puedes solicitar la ayuda de un broker hipotecario para negociar mejores condiciones con el banco y conseguir más de un 80% de financiación.
Qué impuestos se pagan al comprar una casa
La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, implica el pago de diversos impuestos. Veamos qué impuestos se aplican en cada caso:
Impuestos de comprar una vivienda nueva
Al adquirir una vivienda nueva, se debe pagar el IVA, que es un porcentaje sobre el valor de la vivienda. Este porcentaje puede variar, por lo que es importante revisar qué impuestos se pagan al comprar una casa:
- El IVA de una vivienda nueva es del 10%. Este impuesto se aplica sobre el precio de la vivienda, incluyendo los gastos de garaje y trastero, si los hay.
- En algunos casos, el IVA puede ser reducido al 4% para viviendas de protección oficial (VPO).
Además, también entra en escena el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- Este impuesto varía en función de la comunidad autónoma. En la mayoría de las comunidades autónomas, el AJD para la compra de una vivienda nueva es del 1%.
- En algunas comunidades autónomas, existe una bonificación del AJD para las familias numerosas o para los jóvenes que compran su primera vivienda.
¿Cuál es el IVA de una vivienda nueva?
Además del IVA, no hay que olvidar el pago del IAJD que depende de la comunidad autónoma.
| Comunidad Autónoma | IVA (%) | IAJD vivienda nueva (%) |
| Andalucía | 10,0% | 1,2% |
| Aragón | 10,0% | 1,5% |
| Asturias | 10,0% | 1,2% |
| Baleares | 10,0% | 1,5% |
| Canarias | 6,5% | 1% |
| Cantabria | 10,0% | 1,5% |
| Castilla – La Mancha | 10,0% | 1,5% |
| Castilla-León | 10,0% | 1,5% |
| Cataluña | 10,0% | 1,5% |
| Ceuta | 10,0% | 0,5% |
| Madrid | 10,0% | 0,75% |
| Comunidad Valenciana | 10,0% | 1,5% |
| Extremadura | 10,0% | 1,5% |
| Galicia | 10,0% | 1,5% |
| La Rioja | 10,0% | 1,0% |
| Melilla | 10,0% | 0,5% |
| Murcia | 10,0% | 1,5% |
| Navarra | 10,0% | 0,5% |
| País Vasco | 10,0% | 0,5% |
| Ceuta | 10,0% | 0,5% |
| Melilla | 10,0% | 0,5% |
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Al comprar una vivienda de segunda mano en España, hay que tener en cuenta qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO):
- Este impuesto varía en función de la comunidad autónoma. En la mayoría de las comunidades autónomas, el ITPO para la compra de una vivienda de segunda mano es del 6%.
- En algunas comunidades autónomas, existe una bonificación del ITPO para las familias numerosas o para los jóvenes que compran su primera vivienda.
Plusvalía municipal:
- Este impuesto es un gravamen que se paga al ayuntamiento por el aumento del valor del suelo desde la última compraventa.
- El importe de la plusvalía municipal depende del valor del suelo, del tiempo que ha pasado desde la última compraventa y del municipio en el que se encuentra la vivienda.
¿Cuál es el IVA de una vivienda de segunda mano?
Como mencionamos anteriormente, la compra de una vivienda de segunda mano no requiere pagar el IVA. Sin embargo, se debe abonar el ITP que depende del porcentaje aplicado sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.
| Comunidad Autónoma | ITP (%) |
| Andalucía | 7,0% |
| Aragón | 8,0% |
| Asturias | 8,0% |
| Baleares | 8,0% |
| Canarias | 6,5% |
| Cantabria | 10,0% |
| Castilla – La Mancha | 9,0% |
| Castilla León | 8,0% |
| Cataluña | 10,0% |
| Ceuta | 6,0% |
| Madrid | 6,0% |
| Valencia | 10,0% |
| Extremadura | 8,0% |
| Galicia | 10,0% |
| La Rioja | 7,0% |
| Melilla | 6,0% |
| Murcia | 8,0% |
| Navarra | 6,0% |
| País Vasco | 4,0% |
| Ceuta | 6,0% |
| Melilla | 6,0% |
Cabe mencionar que para VPO, familias numerosas, personas discapacitadas y jóvenes suele haber tipos más reducidos. Así, por ejemplo, las familias numerosas en Madrid que compren una vivienda libre tendrán que pagar un 4% de ITP sobre el precio escriturado, aunque solo si se trata de una vivienda habitual.
Cómo calcular los gastos de compra de vivienda
Para calcular cuántos gastos hay que pagar para la compra de una vivienda en 2024, rápidamente te respondemos que son alrededor del 10% o 12% del precio de la vivienda.
Como mencionamos al inicio, los costes variarán en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano. También dependerá de si contratas a un gestor y de si solicitas una hipoteca o no.
Para que lo veas más claro, te dejamos un ejemplo de los gastos que conlleva la compra de una vivienda.
Ejemplo para calcular los gastos de la compra de una vivienda
Supongamos que vas a comprar una vivienda nueva de 300.000 € en Madrid. Los gastos de compraventa de tu vivienda nueva serían los siguientes:
| Concepto | Importe (€) | Porcentaje (%) |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 300.000 | 100% |
| IVA | 30.000 | 10% |
| AJD | 1.800 | 0,6% |
| Gastos de notaría | 2.250 | 0,75% |
| Gastos de registro | 1.200 | 0,4% |
| Tasación de la vivienda | 300 | 0,1% |
| Gastos de gestoría hipoteca | 500 | 0,17% |
| Seguros de hogar y de vida | 500 | 0,17% |
| Total gastos compra vivienda nueva | 36.550 | 12,18% |
Los gastos de compra si la vivienda fuera usada serían:
| Concepto | Importe (€) | Porcentaje (%) |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 300.000 | 100% |
| ITPO | 18.000 | 6% |
| Plusvalía municipal | Variable | Variable |
| Gastos notariales compra vivienda | 2.250 | 0,75% |
| Gastos de registro | 1.200 | 0,4% |
| Comisión inmobiliaria | 9.000 | 3% |
| Tasación de la vivienda | 300 | 0,1% |
| Gastos de gestoría | 500 | 0,17% |
| Gastos de gestoría hipoteca | 500 | 0,17% |
| Seguros de hogar y de vida | 500 | 0,17% |
| Total gastos gastos compra vivienda segunda mano | 32.250 + Plusvalía municipal | 10,75% + Plusvalía municipal |
En este ejemplo, podemos observar que los gastos de compra de una vivienda nueva son ligeramente superiores a los de una vivienda de segunda mano. Esto se debe principalmente a que las viviendas nuevas están sujetas al IVA, mientras que las viviendas de segunda mano están sujetas al ITPO, que suele ser un impuesto inferior.
Cómo afrontar los gastos derivados de la compra de una vivienda
Una vez calculados los gastos derivados de la compra de una vivienda, es crucial tener estrategias para afrontarlos. Aquí tienes algunas sugerencias:
1. Ahorro:
- Es importante tener un buen colchón de ahorros para poder afrontar los gastos de la compraventa, como la entrada de la vivienda, los impuestos, los gastos de notaría y registro, etc.
- Se recomienda tener ahorrado entre el 20% y el 30% del precio de la vivienda. Aunque hoy en día es posible pedir hipoteca sin ahorro.
2. Financiación:
- Si no dispones de todo el dinero necesario para comprar la vivienda, puedes solicitar una hipoteca.
- Es importante comparar las diferentes ofertas de hipotecas para encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades.
- Ten en cuenta los gastos asociados a la hipoteca, como los intereses, las comisiones y los seguros.
3. Ayudas:
- Existen diferentes ayudas para la compra de vivienda, como las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda o las deducciones fiscales por inversión en vivienda habitual.
- Infórmate sobre las ayudas para la hipoteca disponibles en tu comunidad autónoma.
4. Bróker hipotecario:
- Es importante planificar bien los gastos de la compraventa para evitar sorpresas.
- Consulta con un bróker hipotecario para obtener asesoramiento personalizado.
- Un buen profesional inmobiliario puede ayudarte a negociar para obtener las mejores condiciones.
5. Compara precios:
- Puede resultar lógico, pero muchos usuarios pasan por alto el paso de comparar precios, entidades y presupuestos, y suelen quedarse con los primeros resultados que encuentran.
- En cualquier de nuestras páginas de hipotecas, o con la ayuda del ya mencionado bróker hipotecario, encontrarás trucos para que te concedan la hipoteca y poder afrontar los gastos de forma óptima.
Gastos derivados de contratar una hipoteca
Si la compra de la vivienda se va a realizar mediante una hipoteca fija o variable, hay otros gastos adicionales que deberán sumarse, incluyendo los siguientes:
- Tasación: si se pide una hipoteca, se debe pagar a una tasadora para que determine el valor de la vivienda y el banco pueda decidir qué porcentaje de financiación conceder. Por lo general, la tasación puede llegar a costar entre 250 y 600 euros, dependiendo de la tasadora, el tipo de inmueble y su valoración.
- Comisión de apertura: aunque no todos los bancos lo exigen, este gasto puede llegar a representar el 2% del capital prestado.
- IAJD: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados representa entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo y son los bancos quienes deben pagarlo.
Hay otros aspectos a tener en cuenta como el tiempo que tarda un banco en conceder la hipoteca o los gastos de hipoteca que puedes reclamar.
Otros gastos a tener en cuenta después de comprar una casa
Por último y para que no se te escape nada, existen otros gastos a tener en cuenta al comprar una casa que se producen a posteriori. Estos son:
- Seguros: Es recomendable contratar un seguro de hogar y un seguro de vida.
- IBI: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto que se paga anualmente al ayuntamiento.
- Gastos de comunidad: Si la vivienda está ubicada en un edificio con comunidad de propietarios, tendrás que pagar los gastos de comunidad.
- Reformas y reparaciones: Es posible que tengas que realizar algunas reformas o reparaciones en la vivienda después de comprarla. Este es el precio de reforma de una casa.
¿Cómo afecta la compra de una casa en la declaración de la Renta?
Te interesará saber que algunos de estos gastos al comprar una casa son deducibles en la declaración de la Renta. Si bien no es tan sencillo como parece, es interesante que compruebes si puedes incluirlos en tu declaración de 2024:
1. Deducción por inversión en vivienda habitual:
- Si la vivienda adquirida constituye la residencia habitual del comprador, existe la posibilidad de aplicar una deducción por inversión en la declaración de la renta. Esta deducción implica una reducción de la base imponible del IRPF del contribuyente en un porcentaje variable según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.
- Es importante destacar que esta deducción solo aplica a la vivienda habitual y está sujeta a ciertos límites de renta y base de deducción establecidos por la normativa fiscal.
2. Gastos deducibles en la compra de la vivienda:
- Algunos de los gastos asociados a la compra de la vivienda, como los de notaría, registro y gestoría, pueden ser deducibles en la declaración de la renta.
- Para que estos gastos sean deducibles, deben estar directamente relacionados con la compra de la vivienda y haber sido pagados por el contribuyente.
3. Tributación por la venta de la vivienda:
- En caso de vender la vivienda, es posible que se genere una ganancia patrimonial que deba ser declarada en la renta.
- Sin embargo, existen exenciones fiscales que pueden ser aplicables si se cumplen ciertos requisitos, como la reinversión del capital obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual.
Más dudas sobre qué gastos tiene la compra de una vivienda
Terminamos con algunas preguntas frecuentes que surgen al hablar de los gastos a la hora de comprar un piso.
Cuánto cobra una gestoría por tramitar la venta de una vivienda
El precio de una gestoría por tramitar la venta de una vivienda suele oscilar entre los 200 € y los 500 €. Sin embargo, hay algunas gestorías que pueden cobrar precios más altos, especialmente si se trata de operaciones complejas.
Cuánto son los gastos de la compra de un piso
Al igual que en la compra de una casa, se estima que los gastos al comprar un piso son de un 10% - 12% del precio.
Cuánto cuesta las escrituras de una vivienda en España
El coste de escritura de una casa en España puede oscilar entre el 0,20% y el 0,50% del valor de la vivienda.
Qué hace la gestoría en los gastos de compraventa de una vivienda
La gestoría se encarga de:
- Tramitar la solicitud de la cédula de habitabilidad.
- Gestionar la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Calcular y pagar los impuestos.
- Solicitar la financiación.
- Representarte ante las administraciones públicas.
