Cómo reclamar los gastos de la hipoteca ¿Cuál es el plazo?

Qué gastos de hipoteca puedo reclamar

Los gastos de hipoteca son aquellos que se generan al formalizar un préstamo hipotecario, como los de notaría, registro, gestoría, impuestos o tasación.

Estos gastos suelen correr a cargo del cliente, pero en algunos casos se pueden reclamar al banco si se consideran abusivos o no se ajustan a la ley. Aunque si eliges las mejores hipotecas, no vas a tener este problema.

Si acudimos al Tribunal Supremo, podemos observar qué gastos de hipoteca puedo reclamar:

• El 100% de los gastos de gestoría, que son los que se pagan por los trámites administrativos que realiza una empresa externa al banco.
• El 50% de los gastos de notaría y registro, que son los que se pagan por la escritura pública y la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad.
• El 100% de los gastos de tasación, que son los que se pagan por la valoración del inmueble que se va a hipotecar.
• El 100% de los gastos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es el impuesto que grava la formalización de la hipoteca. Este gasto solo se puede reclamar si la hipoteca se firmó antes del 9 de noviembre de 2018, fecha en la que entró en vigor una ley que establece que el IAJD lo debe pagar el banco.

Para saber cuánto dinero puedes recuperar por estos conceptos, debes revisar las facturas que te entregaron cuando firmaste la hipoteca y sumar las cantidades correspondientes. También puedes usar un simulador online que te ayude a calcular los gastos hipotecarios que se pueden reclamar.

Cómo solicitar la devolución de los gastos de la hipoteca

Una vez identificados los gastos que puedes reclamar, es importante conocer los pasos a seguir para saber cómo reclamar los gastos de la hipoteca.

El primer paso para solicitar la devolución de los gastos de hipoteca es contactar con el banco y presentar una reclamación por escrito. En este documento debes indicar tus datos personales, el número de tu préstamo hipotecario, los gastos que quieres recuperar y las facturas que los acreditan. También debes solicitar al banco que te devuelva el dinero en un plazo razonable.

• Si el banco acepta tu reclamación, te hará una oferta para devolverte el dinero o para compensarte con otros beneficios, como una rebaja en el interés o una ampliación del plazo. Si estás conforme con la oferta, puedes aceptarla y firmar un acuerdo con el banco. En ese caso, renunciarás a emprender acciones legales posteriores.
• Si el banco rechaza tu reclamación o no te contesta en el plazo establecido (que suele ser de dos meses), puedes acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Este organismo analizará tu caso y emitirá un informe no vinculante, es decir, que no obliga al banco a cumplirlo. Sin embargo, si el informe te da la razón, puedes usarlo como prueba si decides demandar al banco.

La última opción para reclamar los gastos de la hipoteca es presentar una demanda judicial contra el banco. Para ello, necesitarás contratar a un abogado y a un procurador, y pagar las tasas judiciales correspondientes.

El proceso puede durar varios meses o años, dependiendo del juzgado y de la complejidad del caso.

Si ganas el juicio, el banco tendrá que devolverte el dinero más los intereses y las costas judiciales. Si pierdes, tendrás que asumir todos los gastos. Aunque con la mejor hipoteca fija es más fácil controlar esos intereses.

Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca

El plazo para reclamar los gastos de hipoteca generalmente es de 4 a 5 años, pero depende del tipo de acción legal que se ejerza. Según el Tribunal Supremo, existen dos tipos de acciones:

• La acción individual de nulidad: es la que se basa en declarar nula la cláusula del contrato que impone al cliente el pago de todos los gastos de hipoteca. Esta acción no prescribe, es decir, que se puede ejercer en cualquier momento, aunque la hipoteca esté pagada o cancelada.
• La acción individual de reclamación de cantidad: es la que se basa en reclamar al banco el dinero que se pagó por los gastos de hipoteca. Esta acción prescribe a los cinco años desde que se firmó la hipoteca o desde que se pagó el último recibo, según el criterio que se aplique.

Por lo tanto, si quieres reclamar los gastos de hipoteca, te conviene hacerlo cuanto antes, para evitar que se te pase el plazo y pierdas el derecho a recuperar tu dinero. Sobre todo al elegir las mejores hipotecas variables, ya que el interés fluctúa.

Cuánto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios

El tiempo que tardan en la devolución de los gastos de hipoteca puede ser desde varios meses hasta unos años. Esto depende del método que se utilice para reclamarlos y de la respuesta del banco.

• Si el banco acepta tu reclamación extrajudicial y te hace una oferta satisfactoria. El proceso puede resolverse en unos meses.
• Si el banco no acepta tu reclamación o no te contesta. Tendrás que acudir al Banco de España o a los tribunales, lo que puede alargar el proceso hasta varios años.

En caso de no lo consigas y aún necesites financiación, puedes probar con las hipotecas más baratas.

Consejos para reclamar los gastos de hipoteca

Es recomendable mantener una comunicación constante con la entidad financiera y hacer un seguimiento periódico de la reclamación para obtener información actualizada sobre el estado y el tiempo estimado para la devolución de los gastos de hipoteca. Sin olvidar los gastos en la compra de la vivienda.

En situaciones en las que la entidad financiera no responda o se niegue a devolver los gastos, es posible que sea necesario recurrir a acciones legales adicionales, como presentar una demanda o acudir a organismos de protección al consumidor.

Estos procesos pueden llevar más tiempo, ya que implican trámites judiciales y legales.

En cualquier caso, debes tener en cuenta que reclamar los gastos de hipoteca no es una garantía de éxito, porque cada caso es diferente y depende de las circunstancias particulares de cada cliente y de cada préstamo.

Por eso, antes de iniciar cualquier acción, te recomendamos que consultes con un experto que te asesore sobre la viabilidad y conveniencia de tu reclamación. Además, puedes ahorrarte un dinero al desgravar la hipoteca.