Simulador de hipotecas: Calcular la cuota de hipoteca

simulador hipotecario

Un simulador de hipoteca es una herramienta que nos permite hacer una aproximación de la cuota hipotecaria y facilitar la tarea de prever la cuantía que pagaremos.

Datos del préstamo personal


años
% por ejemplo 6,75% (utilice la '.' para expresar decimales)

Cuota mensual

La firma de hipotecas es la principal vía que eligen los españoles para la compra de una vivienda. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 50% de los que compran una vivienda solicitan una hipoteca para pagarla. 

Pero antes de solicitar la hipoteca debemos hacer muchos cálculos para conocer de antemano si podremos hacer frente a los pagos. La mejor opción es echar mano de un simulador de hipoteca. Una herramienta de tipo financiero disponible en la web que nos permite saber cuánto nos va a costar mensualmente nuestra vivienda de compra y si será posible hacer frente a ella.

¿Qué es un simulador de hipoteca?

Se trata de una herramienta financiera que te permite realizar todos los cálculos necesarios para obtener una simulación bastante fiel a una hipoteca. Esta herramienta sólo estaba disponible en los bancos y muchos lo han incluido en sus webs para hacer más sencilla la toma de decisiones. Pero ten en cuenta que el simulador de hipotecas es sólo eso: un simulador. Las condiciones y cuotas finales dependerán de tu banco.

Este simulador de préstamo hipotecario te permite:

  • Calcular el importe de la hipoteca, es decir el dinero que tu banco te presta
  • El cálculo de la cuota mensual
  • Los intereses que habrás pagado al banco, una vez finalice la hipoteca
  • El coste de la hipoteca, es decir los impuestos adicionales, honorarios u otras cantidades que se deberán sumar

Un buen simulador de hipotecas debe permitirte realizar comparaciones fieles sobre las diferentes opciones de hipoteca que ofrecen las entidades, así tendrás una visión más clara de las opciones de cada banco. Otro uso general que puedes dar al simulador de hipotecas es calcular el coste de la amortización parcial y así determinar si eso implicará una reducción de la cuota y el tiempo de devolución.

Como en otros simuladores de préstamos, las calculadoras de hipotecas pueden ser muy simples o en realidad complejas y posiblemente más fieles a la realidad. Hay una serie de variables que, como verás en el siguiente punto, te ayudarán a ajustarte más a la cuota mensual de tu hipoteca con el interés mínimo y el interés máximo.

¿Cómo funciona una calculadora de hipotecas?

Si has utilizado en alguna ocasión una calculadora de préstamos rápidos en línea como los que puedes encontrar en nuestras páginas, no te será difícil entender el funcionamiento de la calculadora de hipotecas. Aquí vamos a describirte un estándar, aunque debes tener presente que cada entidad puede presentarte unas condiciones diferentes.

Lo primero ¿cuánto dinero vamos a solicitar por nuestra hipoteca?

Una de las consecuencias bancarias más importantes de la crisis de 2008 es que no se presta el 100% del importe de una vivienda. Habitualmente los bancos ofrecen hipotecas por el 80% como máximo y tú debes poner el resto. En nuestro blog hemos hablado de cómo puedes solicitar una hipoteca sin tener fondos previos.

Como en otros préstamos, debes solicitar el importe que necesites y que seas capaz de devolver. En este caso vamos a trabajar sobre la teoría de que solicitaremos 200.000€ de hipoteca.

Plazo de amortización y tipos de interés

Los intereses se incluyen en la cuota de amortización. Como en un préstamo tradicional, cuanto más tiempo requieras para devolver la hipoteca, mayores serán los intereses. Pero ¿cuáles son los intereses de una hipoteca? No es un tema menor, al contrario: es la parte más importante de la hipoteca.

Los intereses de la hipoteca pueden ser de dos tipos:

  • Variables
  • Fijos

Las hipotecas variables tienen un tipo fijo de interés a lo largo de toda la hipoteca. No fluctuará en caso de cambios del índice de referencia, en este caso el EURÍBOR. Las hipotecas de tipo fijo tienen unos intereses más elevados y tienen condiciones concretas que deberás aclarar con tu banco.

Las hipotecas variables tienen intereses que fluctúan de un mes a otro en función del índice de referencia, que habitualmente es el euríbor. Esto tiene un punto positivo: cuota puede reducirse a lo largo del periodo de amortización si el índice de referencia baja. Pero cuidado, porque también puede subir. Los intereses en este tipo de hipotecas se fijan del siguiente modo:

Índice de Referencia (Euríbor o IRPH) + Diferencial

El diferencial es el interés que aplica el banco.

Cuando calcules tu hipoteca con el simulador, te recomendamos que tengas presente estas oscilaciones y compruebes el historial de índices oficiales de referencia de hipotecas. Así, podrás ver cuál ha sido su máximo y cuál su mínimo y conocer el rango en el que te vas mover. Para entender la importancia de esas oscilaciones debes pensar que el estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en 2007 se produjo por un ascenso del índice de referencia y el aumento de las cuotas hipotecarias. Mucha gente no pudo hacer frente a los pagos.

Calcula tu hipoteca con el simulador

Hagamos la prueba con nuestra calculadora. Imaginemos que vamos a solicitar una hipoteca por 120.000€ a devolver en 20, 25, 30 y 40 años con un interés del 2% (1% teórico del Euribor + 1% de diferencial).

Las cuotas serían las siguientes:

  • Cantidad 200000€ * 20 años * 2% de interés: Cuota 607.06€
  • Cantidad 200000€ * 25 años * 2% de interés: Cuota 508.63€
  • Cantidad 200000€ * 30 años * 2% de interés: Cuota 443.54€
  • Cantidad 200000€ * 40 años * 2% de interés: Cuota 363.39€

Como puedes ver, estas simulaciones nos permiten extraer lo que pagaríamos de cuota ‘fija’ si el índice de referencia y el diferencial se mantienen invariables. Pero también te recomendamos hacer una simulación de la cuota máxima que llegaríamos a pagar. El máximo histórico de todo el ciclo del Euríbor fue del 5,40%, alcanzado en verano 2018. Desde entonces ha ido bajando hasta el mínimo de agosto de 2019 del -0,356%.

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