Qué es una hipoteca inversa: Funcionamiento, ejemplos y opiniones

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La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario que permite a las personas mayores de 65 años o dependientes obtener una renta mensual a cambio de su vivienda. De esta forma, pueden complementar su pensión y mejorar su calidad de vida sin tener que vender ni abandonar su casa.

Pero, ¿es realmente una buena opción? ¿Qué riesgos y beneficios tiene? Te daremos nuestra opinión sobre las hipotecas inversas y qué debes tener tener en cuenta antes de contratar una.

Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona

Responder a la pregunta qué es la hipoteca inversa es fácil, es un tipo de préstamo hipotecario que permite a las personas mayores de 65 años o dependientes obtener una renta mensual a cambio de poner como garantía su vivienda habitual.

A diferencia de una hipoteca tradicional, en la hipoteca inversa el cliente no acude al banco para solicitar una hipoteca, sino que ya posee una vivienda en propiedad que ofrece como garantía. El banco, a cambio, le proporciona una renta mensual, brindándole un flujo constante de ingresos sin que tenga que desprenderse de su hogar.

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Llegados a este punto, tienes que saber que puedes contratar dos tipos de hipoteca inversa:

  • Hipoteca inversa vitalicia: el cliente recibe una renta mensual hasta su fallecimiento o hasta que deje la vivienda. El importe de la renta depende del valor de la casa, de la edad del cliente y del tipo de interés.
  • Hipoteca inversa temporal: el cliente recibe una renta mensual durante un periodo determinado (por ejemplo, 10 años). El importe de la renta depende del valor de la casa, del plazo elegido y del tipo de interés. En este caso, la diferencia es que en cuanto menor sea el plazo elegido, mayor será la renta.

En ambos casos, el cliente puede optar por recibir un pago inicial junto con la renta mensual o solo la renta mensual. Además, puede elegir entre una renta fija o una renta variable (indexada al IPC o a otro índice). Si todos estos términos son confusos para ti, puedes contar con la ayuda de un bróker hipotecario.

Ejemplo de una hipoteca inversa

Supongamos que Juan tiene 70 años y es propietario de una casa valorada en 200.000 euros.

En esta hipoteca inversa que tomamos de ejemplo, Juan quiere obtener una renta mensual para complementar su pensión y decide contratar una hipoteca inversa vitalicia con un banco que le ofrece un tipo de interés fijo del 3%. Juan opta por recibir un pago inicial de 20.000 euros y una renta mensual fija de 500 euros.

Juan podrá disfrutar de su casa y de su renta mientras viva o hasta que decida vender o abandonar la vivienda. Cuando Juan fallezca o se marche, el banco podrá reclamar el préstamo al heredero o al beneficiario designado por Juan.

Requisitos de una hipoteca inversa en España

Para que puedas solicitar una hipoteca inversa en España, primero es necesario que cumplas con una serie de requisitos:

  • Por lo general, para acceder a este tipo de financiamiento debes residir en España y ser mayor de 65 años. Sin embargo, también pueden acceder a esta hipoteca las personas con dependencia severa o gran dependencia.
  • Además, debes disponer de una vivienda en propiedad, que esté libre de cargas.
  • Por último, debes tener herederos que puedan saldar la deuda pendiente tras tu fallecimiento.

Respecto al segundo punto, se recomienda que la vivienda esté valorada a partir de 150.000 euros y que esté ubicada en una población de más de 45.000 habitantes. De esta forma será más fácil que te aprueben la mejor hipoteca.

Hipoteca inversa: ventajas e inconvenientes

Como cualquier otro producto financiero, la hipoteca inversa tiene sus pros y sus contras, los cuales veremos a continuación:

Ventajas de la hipoteca inversa

✔️ Permite cobrar un dinero para complementar los ingresos en la jubilación. Recomendable para aquellos que no tienen suficientes ahorros o pensiones para cubrir sus gastos diarios.

✔️ Conservar la vivienda incluso hipotecada. Te permite seguir viviendo en tu hogar, a pesar de tener una hipoteca sobre el mismo. Esto significa que no tendrás que mudarte ni perder la propiedad de tu casa.

✔️ No tienes que devolver el dinero prestado. En una hipoteca inversa, no estás obligado a hacer pagos mensuales para devolver el dinero prestado. La deuda acumulada se pagará después de tu fallecimiento, aliviando la presión financiera durante tu vida y trasladando la responsabilidad de la deuda a tus herederos.

✔️ Flexibilidad en el uso del dinero. Puedes utilizar los fondos obtenidos en pagar gastos médicos, realizar mejoras en la vivienda, financiar viajes o mantener un nivel de vida cómodo durante la jubilación.

✔️ La renta mensual está exenta de tributar en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos legales.

✔️ El cliente puede cancelar el préstamo en cualquier momento sin penalización, si así lo desea.

✔️ Derecho a una reversión parcial o total del préstamo. Puedes recuperar la propiedad de la vivienda si devuelve el dinero prestado al banco.

Inconvenientes de la hipoteca inversa

Importe recibido limitado. El monto que recibirás de la entidad financiera a través de una hipoteca inversa suele ser un porcentaje del valor de tu vivienda, generalmente entre el 25% y el 50%.

Restricciones para vender la vivienda. En general, no puedes vender la vivienda sin cancelar la deuda de la hipoteca inversa.

Riesgo para los herederos. Si tus herederos no pueden saldar la deuda de la hipoteca inversa después de tu fallecimiento, podrían perder la propiedad de la vivienda.

Costos asociados. Las hipotecas inversas pueden conllevar una serie de costos, como cargos por cierre, honorarios de tasación y seguros. Estos costos deben tenerse en cuenta al evaluar la conveniencia de una hipoteca inversa, ya que pueden reducir la cantidad neta de dinero que recibirás.

Una oferta limitada y unas condiciones variables. No todas las entidades ofrecen este producto y cada una tiene sus propios requisitos, tipos de interés, comisiones y gastos.

Implica renunciar al beneficio potencial. Los ingresos por la venta o alquiler de la vivienda en el futuro, ya que el banco tiene derecho a quedarse con la casa si el heredero o el beneficiario no paga el préstamo.

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Opinión sobre la hipoteca inversa ¿Es recomendable?

La hipoteca inversa ha ganado popularidad como una opción financiera para aquellos en la etapa de la jubilación o que no cuentan con una pensión suficiente.

Sin embargo, a pesar de sus beneficios potenciales, es importante analizar si esta opción es recomendable para cada persona en particular. La opinión sobre la hipoteca inversa varía según las circunstancias individuales y las metas financieras a largo plazo.

Al evaluar su viabilidad, es esencial considerar factores como la necesidad de ingresos adicionales, la importancia de mantener la propiedad de la vivienda y la capacidad de los herederos para gestionar la deuda.

Una de las principales ventajas de la hipoteca inversa es que proporciona ingresos complementarios durante la jubilación, lo que puede ser beneficioso para aquellos que enfrentan dificultades económicas o desean mantener un nivel de vida cómodo. Sin embargo, es esencial tener en cuenta que el monto recibido de la entidad financiera puede ser limitado y no sustituirá por completo los ingresos regulares. 

  • Además, los posibles beneficiarios deben considerar cuidadosamente la necesidad de utilizar su vivienda como garantía y comprender las restricciones que impone esta opción en cuanto a la venta de la propiedad.

¿Qué pasa con los herederos en la hipoteca inversa?

La opinión sobre la hipoteca inversa también se basa en la planificación sucesoria y la situación financiera de los herederos. Si bien esta opción puede liberar a los titulares de la deuda durante su vida, puede generar complicaciones para los beneficiarios en el futuro

El heredero o el beneficiario tendrá tres opciones:

  • Pagar el préstamo al banco y quedarse con la casa.
  • Vender la casa y pagar el préstamo al banco con el dinero obtenido. Si sobra dinero, se lo quedará él. Si falta dinero, el banco asumirá la pérdida (siempre que se cumplan las condiciones del contrato).
  • Renunciar a la herencia o al beneficio y dejar que el banco se quede con la casa.

Así que, es importante evaluar si los herederos tienen la capacidad de asumir la deuda restante y cómo afectará a su patrimonio. En algunos casos, puede ser necesario buscar alternativas para garantizar la estabilidad financiera de los herederos y proteger sus intereses.

Por lo que, la hipoteca inversa cuenta con opiniones positivas porque es recomendable para algunas personas en la etapa de la jubilación, pero no es una solución universal.

Si no es el caso, existen otras alternativas para conseguir dinero para tu jubilación. Así, por ejemplo, puedes alquilar tu vivienda o venderla y comprar una más barata. Como otra opción, también puedes acudir a los préstamos personales para obtener liquidez sin poner en riesgo tu vivienda.

¿Qué tener en cuenta al contratar esta hipoteca?

Antes de contratar una hipoteca inversa, es importante que tengas en cuenta lo siguiente:

Genera gastos considerables

La deuda se incrementa

  • A medida que pasa el tiempo, se van sumando intereses y la deuda de la hipoteca se hace mayor.

Los intereses pueden variar

  • Estas hipotecas suelen ser hipotecas a tipo variable, cuyo interés varía según las condiciones del mercado.

Continúas pagando gastos

  • Debes continuar asumiendo los gastos de los servicios básicos y el mantenimiento.

Renta vitalicia o temporal

  • Según tu esperanza de vida y tus preferencias.

Fiscalidad y deducciones

  • Recuerda que la renta está exenta de IRPF, pero que el préstamo tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y por el impuesto de sucesiones y donaciones (ISD) en caso de herencia.

Preguntas frecuentes

¿Qué beneficios tiene contratar una hipoteca inversa?

Su principal beneficio es que se puede seguir utilizando la vivienda habitual, mientras se recibe el crédito por parte de la entidad. Es decir que se obtiene financiamiento al mismo tiempo que se conserva la vivienda.

¿Quién paga la hipoteca inversa?

Una vez fallecido el deudor hipotecario, la deuda corre a cargo de sus herederos.

¿Cómo se paga la hipoteca inversa?

Para devolver el préstamo, los herederos pueden vender la vivienda y saldar la deuda, pagar la deuda con sus propios fondos o firmar una nueva hipoteca para cancelar la inversa y mantener el inmueble.

¿Qué requisitos hay que cumplir para contratar una hipoteca inversa?

Para contratar una hipoteca inversa hay que cumplir los siguientes requisitos:
– Ser mayor de 65 años o estar en situación de dependencia reconocida.
– Ser propietario de una vivienda libre de cargas o con una carga muy baja.
– Que la vivienda sea la residencia habitual del solicitante y esté situada en España.
– Que la vivienda tenga un valor mínimo establecido por cada entidad financiera.

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